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深圳楼市2018年热度下降 2019年房价或小幅下探

时间:2019-01-11 19:56 点击:
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2019年1月9日,戴德梁行举行2018深圳房地产市场年度发布会,对2018年深圳房地产市场的发展情况进行了全方位、深层次的解读,并对2019年深圳楼市的走向及各物业市场的发展趋势进行了预判。

深圳楼市2018年热度下降 2019年房价或小幅下探

住宅市场:多轮调控之下楼市步入低速去化期,长效机制促房地产市场长期稳定

2018年,全国房地产市场延续了频繁调控、持续收紧的节奏,至“坚决遏制房价上涨”要求提出之后,不同层级城市的楼市趋向平稳的走势逐渐明朗。在深圳市场,虽然严厉的调控措施已令市场在2017年走向冷清,但限价政策之下,一手市场的关注度被提高,保守的指导价格也促成了上半年多个豪宅个盘的热销。“整体平淡、个盘火热”的局面对市场情绪产生了较大影响。年中深圳追加了“史上最严”的“731新政”,限企限售限商多管齐下,市场即刻进一步转冷,限价政策引导市场预期的效果也开始显现。近几个月以来,供应一向紧缺的深圳推盘量大增——一方面开发商出于回现压力而加速推售,同时对市场走向的不乐观预期也是其改变前期惜售策略的原因之一,然而市场并未出现明显反应,商品住宅成交依然低迷。

全年来看,全市商品住宅新房批准预售面积331.3万平方米,同比上升29.6%;成交面积257.8万平方米,与2017年的历史低点相比上升13.9%。超过两年的持续低迷,市场对价格的支撑力也随之削弱。加之新房限价对房价预期的影响力,房价上涨的势头被实质性遏制,价格曲线也表现出持续平稳的态势,2018年,全市商品住宅新房成交均价为54,128元/平方米,下降0.6%。分区域来看,宝安区和龙岗区始终是成交量最大的两个区域,成交占比达81%。而福田区与南山区则是均价最高的区域,2018年分别为93,803元/平方米、92,095元/平方米。

在二手市场,成交热度同样低迷,2018年全年成交量为530.6万平方米,继续维持低位。严格的调控政策同样波及二手房,同时,限价政策之下一手房的“套利空间”、较高的税费成本使得二手市场的关注度进一步降低。根据戴德梁行对样本中高端商品住宅的监测,在经历第三季度的短暂平稳之后,四季度售价指数环比下滑4.8%,也呈现出高位回落的走势。

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戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生

戴德梁行大中华区副总裁暨华南及华西区董事总经理程家龙先生认为,2018年市场热度的显著下降,体现了持续深入的调控政策逐步收到了稳定市场和稳定预期的效果。也正因如此,10月末中央政治局会议对房地产市场只字未提,侧面反映出随着调控效果的显现,楼市泡沫风险警戒度有所降低。与此同时,当前经济形势下房地产市场的稳定、谨防大起大落无疑是保持我国经济稳定的重要组成部分。结合建设长效机制的整体考量,传统销售市场的稳定也是住房制度改革的重要前提,预计短期内楼市调控恐难松动,中央及地方对维持房地产市场稳定的调控方向不会动摇。与此同时,前期为楼市降温而推出的过于严苛的政策在市场稳定的情况下有望适度放松,以支持自住需求,防止市场过冷引发系统性风险。

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戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士

对于深圳市场,戴德梁行华南及华西区研究部高级董事张晓端女士认为,以高新技术产业、金融业、现代物流业、文创产业等为支柱的产业结构使深圳在全国经济转型升级的背景下仍具有较为突出的优势,尤其是近年来愈加凸显的科创属性也让我们看到经济增长的持续动能。城市经济发展的态势也支撑了房地产的持续需求。而在稳字当头和促进市场长期健康发展的方向下,2019年深圳住宅价格总体目标仍是维持稳定,我们预期局部市场小幅下探的可能性高,而成交量有望在供应和价格刺激下有所增长。长期来看,深圳在全国率先推出的“二次房改”将加快新型住房制度的构建,高端有市场、中端有支持、低端有保障的多层次、多主体、多渠道的住房体系有望加速实现。

长租公寓市场:深圳市场产品类型相对单一,仍存多元化发展空间

住房租赁市场作为房地产市场长效机制建设的重要组成部分,自去年以来得到从中央到地方全方位的支持,已有50多个城市发布了住房租赁市场政策。租赁领域的金融创新、运营创新等不断推出,通过城市更新、土地出让等提供的租赁住房空间越来越多。

作为一座年轻的移民城市,深圳租赁市场蕴含的巨大需求吸引各类住房租赁运营商竞相布局。除传统的城中村、商品房、公租房等提供的租赁住房外,多个品牌长租公寓近年来如雨后春笋般出现在深圳市场,各类品牌已有40多家,具有一定知名度的公寓品牌在深圳几乎均有布点。

根据戴德梁行对万科泊寓、魔方公寓、龙湖冠寓、城家公寓、世联红璞5家典型品牌长租公寓深圳市场的统计,在总计57家门店中,非中心区域占比58%,租金水平适中、临近产业园或地铁沿线的区域是长租公寓青睐的选址地。而产品类型主要针对白领这一主流客群,五大样本品牌长租公寓的平均租金约108.2元/平方米/月,与戴德梁行监测的样本中高端商品住宅平均租金基本持平 。不过由于面积差别,长租公寓一般具有低总价优势。与其他城市的长租公寓市场相比,深圳市场现阶段产品相对单一,缺乏高端公寓、蓝领公寓等多元化的产品类型,这也意味着长租市场未来仍具有很大的发展空间。

写字楼市场:金融业需求疲软,TMT、专业服务业对租赁需求形成有力支撑

2018年,深圳甲级写字楼新增供应量达到70万平方米,同比减少17.6%,但仍属于高位。在整体经济遭遇一系列负面因素影响下,企业经营所面临的压力及其对于未来的下行预期,令写字楼需求在下半年出现明显的放缓迹象,不过全年45.6万平方米的吸纳量仍是历史次高。而另一方面,持续的高供应下,2014-2018年甲级写字楼平均供求比上升至1.3,与2009-2013年的1.1相比,市场压力有所上升。至年末,全市甲级写字楼空置率同比上升3.1个百分点至15.7%,全市总存量上升至499万平方米。

在监管收紧的同时,P2P企业爆雷、债券违约等多重负面因素使得金融业需求放缓,金融企业聚集的福田中心区受到一定拖累,市场活跃度降低,甚至出现包租客及金融类企业退租的情况,年末空置率较上年末上升2.9个百分点至13.8%,平均租金为307.6元/平方米/月,同比上升0.8%。另一方面,极具成长性的科技类企业在此背景下却仍有着十分突出的表现,租赁成交活跃且多大面积租赁。作为深圳科技企业的集中地,南山写字楼市场发展迅猛,尤其是后海片区,市场认可度逐渐提升,租金水涨船高,加上年内深圳湾1号中心、中国华润大厦等高端物业投入使用,进一步拉升租金,年末南山区租金同比上升16%至241元/平方米/月,已超越商务市场热度逐渐下降的罗湖区,空置率则在集中供应下上升1.38个百分点至20.7%。

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